Dodano 23/01/2013

W 2013 roku kupię mieszkanie. Dlaczego warto?

Początek nowego roku sprzyja formułowaniu postanowień, które mają zmienić nasze życie na lepsze. Większość z nich dotyczy zdrowia, samorozwoju, wyglądu. Zdarza się jednak, że wśród nich znajduje się również decyzja o zakupie nowego lokum. Pytanie tylko: czy początek 2013 roku to dobry czas na zakup mieszkania i wzięcie kredytu?

Rozważając noworoczną decyzje o zakupie własnego mieszkania na kredyt, warto wziąć pod uwagę kilka czynników rynkowych, których jesteśmy lub niedługo będziemy świadkami. Dane rynkowe nie pozostawiają złudzeń – już teraz mieszkań do sprzedania jest dużo więcej niż chętnych do ich zakupu. Nie ma lepszego momentu, żeby przebierać w ofertach i mocno negocjować. Z drugiej strony rok 2013 może przynieść złagodzenie przepisów w bankach dotyczących zasad obliczania zdolności kredytowej. Zapowiadane poluzowanie Rekomendacji S narzuconej przez KNF zwiększy zdolność ubiegającym się o kredyt hipoteczny, ułatwi dostęp do finansowania, a obserwowana od jakiegoś czasu obniżka stóp procentowych przyniesie niższe raty kredytów. To moment na dobrą inwestycję.

Spadek oprocentowania kredytów

Wynikiem ostatnich decyzji Rady Polityki Pieniężnej jest spadek oprocentowania kredytu hipotecznego w złotych – dzięki obniżkom stawki WIBOR. RPP obniżyła stawkę już dwukrotnie – teraz średnie oprocentowanie wynosi 6,81 proc, a dla porównania w listopadzie 2012 r. wynosiło 7,17 proc. W perspektywie 2 - 3 kwartałów możemy spodziewać się dalszych spadków. Co to zmienia dla kredytobiorców? Mogą liczyć na niższe niż obecnie raty kredytowe. Spadek stawek WIBOR był silniejszy niż wzrost bankowych marż – dzięki temu oprocentowanie kredytów spadło. Jeżeli tylko banki nie zaczną podnosić znacząco marż, to od marca możemy spodziewać się większego popytu inwestycyjnego na rynku mieszkaniowym – komentuje Dorota Krajewska-Ptak, doradca kredytowy w firmie Wawel Service.

Większa zdolność kredytowa …

Rok 2013 rok może przynieść również złagodzenie przepisów bankowych dotyczących zasad obliczania zdolności kredytowej klientów. Już od jakiegoś czasu zapowiadana jest nowelizacja rekomendacji S - zmiany mają obowiązywać od marca br. W poprzednim roku banki znacząco ograniczały akcję kredytową - było to wynikiem dostosowania się do wymagań rekomendacji S. Osoby, które z różnych względów nie mogły skorzystać z rządowych dopłat, miały przez to, większe problemy z otrzymaniem kredytu. mówi Bogusław Maciaś, prezes Wawel Service. Co właściwie ma się zmienić w nowym roku?

Obecnie KNF oczekuje, że kredytobiorca będzie przeznaczał na spłatę kredytów nie więcej niż 50% dochodów lub 65%, jeśli dochody danej osoby przekraczają średnią. Zmieniona rekomendacja przewiduje rezygnację z limitów wysokości miesięcznych zobowiązań kredytowych do zarobków netto. To dla wielu osób szansa na wyższy kredyt. Jak dodaje Dorota Krajewska-Ptak z Wawel Service – W sytuacjach, gdy wskaźnik ten przekracza 40 % dochodów niższych niż przeciętne w danym regionie lub 50 % pozostałych dochodów, bank powinien wziąć pod uwagę podwyższone ryzyko kredytowania oraz poinformować o nim klienta. Jedynie przy obustronnym zaakceptowaniu ryzyka kredyt może zostać udzielony.

Kolejne zmiany być może przyniesie rezygnacja z wymogu badania zdolności kredytowej w oparciu o maksymalnie 25-letni okres kredytowania. „Nowa” rekomendacja proponuje wydłużenie maksymalnego okresu kredytowania stosowanego do wyliczenia zdolności kredytowej aż do 30 lat. Teraz wyliczając zdolność kredytową bank przeprowadza symulację obliczoną dla 25-letniej spłaty – co czyni ratę kredytową o wiele wyższą. Zmiana o 5 lat podwyższy o kilka procent zdolność kredytową osób zaciągających zobowiązania i pozwoli obniżyć miesięczne raty. Przykładowo – dla osoby z dochodami na poziomie 5 tys. zł netto bez żadnych innych zobowiązań zdolność kredytowa wzrośnie z ok. 390 tys. zł na 410 tys. zł. To bardzo dobre wiadomości dla tych, którzy dziś mają duże problemy z pozytywnym przejściem procesu weryfikacji kredytowej.

Dodatkowo KNF proponuje, aby maksymalny okres kredytowania nie mógł przekraczać 35 lat – nie zmieni to jednak znacząco sytuacji rynkowej, ponieważ jak podają analitycy tak długim rozłożeniem rat zainteresowany jest jedynie 1% kredytobiorców.

… z wkładem własnym i walucie wypłaty

Nowelizacja rekomendacji pociągnie za sobą również zmiany, które mogą znacząco utrudnić niektórym zaciągnięcie bankowych zobowiązań. Szczególnie dotknąć mogą osoby młode, które planują w ciągu najbliższych kilku lat zakup własnego mieszkania, a nie dysponują żadnymi rezerwami finansowymi. Będą musiały albo szybciej podjąć decyzję o własnym mieszkaniu, albo już teraz zacząć oszczędzać. Dlaczego?

Już za rok, żeby wziąć kredyt nie wystarczy zaświadczenie o dochodach, bank będzie wymagał od kredytobiorców sporego wkładu własnego. Przez pierwszy rok obowiązywania nowych zaleceń banki będą mogły, tak jak do tej pory udzielać kredytu bez wkładu własnego, ale skończą się oferty np. na 120% wartości lokum. W kolejnym roku wymagany będzie co najmniej 10 procentowy wkład własny, a w kolejnym – aż 20 procentowy przy zakupie nieruchomości mieszkaniowej lub 10% przy ubezpieczeniu kredytu oraz 50% przy zakupie nieruchomości komercyjnej – komentuje Dorota Krajewska-Ptak. Nadzór bankowy będzie również sprawdzał, czy  wkład własny wnoszony przez klientów nie będzie pochodził z kredytu.

Proponowane zmiany w Rekomendacji S stawiają jeszcze inne wymogi – kredyty denominowane mają być dostępne wyłącznie dla osób, które osiągają stałe dochody w danej walucie np. euro lub dolarach. Osoby, które planują taki kredyt powinny się pośpieszyć - jedynie do sierpnia tego roku kredytobiorcy będą mogli zaciągnąć zobowiązania w walutach obcych, nawet wtedy gdy zarabiają w złotych. Kredyty w obcych walutach to jednak margines rynku dostępny dla zamożnych kredytobiorców i właściwie tylko oni mogą na tej zmianie stracić.

Zatrzymanie spadku cen mieszkań

Kolejnym elementem, który może zadziałać na korzyść kupujących są niższe ceny mieszkań. Mimo, że obecne ceny nieruchomości spadają sukcesywnie już od 5 lat – analitycy zgodnie twierdzą, że właśnie ten rok powinien przynieść wyhamowanie dalszych obniżek. Jeżeli potwierdzą się scenariusze związane z działaniami KNF, to ich konsekwencją będzie zwiększenie zdolności kredytowej, a tym samym również popytu na nieruchomości. To może się wiązać z podwyżkami ich cen. W ostatnim roku działania programu wielu deweloperów obniżało ceny dostosowując je do znacznie niższych limitów cenowych "Rodziny na swoim". Teraz ceny na jakiś czas się zatrzymają. W kolejnych kwartałach roku możemy spodziewać się delikatnego wzrostu stawek – komentuje prezes Wawel Service.

----

Na pytanie o to, czy można myśleć w tej chwili o kredycie hipoteczny i kupnie mieszkania odpowiedź jest twierdząca. Najważniejsze jest jednak, by kupując mieszkanie i planując zaciągnięcie wieloletniego zadłużenia kierować się rozsądkiem, realną oceną swoich możliwości finansowych i planami na przyszłość.

 

Źródło: Eporady24.pl

Czytaj również

W grudniu padł ubiegłoroczny rekord liczby udzielonych kredytów z dopłatami do odsetek. Banki sprzedały ich 5599, a tysiące wniosków zarejestrowanych jeszcze w zeszłym roku czekają na rozpatrzenie i trafią do statystyk dopiero w styczniu i lutym.

Czytaj więcej

Zobacz również