Ustawa deweloperska ma na celu regulację zasad ochrony praw osób nabywających mieszkanie czy dom, wobec których deweloper zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności nieruchomości. Do tej pory praktycznie każdy deweloper mógł w dowolny sposób prowadzić proces budowy, finansowania, sprzedaży i przekazywania własności lokali na nabywców. Od 29 kwietnia br. wszystkie działania będą przebiegały zgodnie z prawnie określonymi zasadami.
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkaniowego lub domu jednorodzinnego, skrótowo nazywaną ustawą deweloperską, przyjęta została przez Sejm 16 września 2011 roku. Jej głównym założeniem jest zmniejszenie ryzyka związanego z zakupem nieruchomości od dewelopera.
Zwiększenie bezpieczeństwa transakcji
Pierwszym i najprawdopodobniej najważniejszym nakazem narzucanym deweloperom jest konieczność zapewnienia klientom co najmniej jednego środka ochrony, wybranego spośród czterech wymienianych:
Oznacza to, że po wprowadzeniu ustawy prawdopodobieństwo niewypłacalności dewelopera lub braku pieniędzy na kontynuowanie budowy, gwałtownie się zmniejszy. Dzięki zabezpieczeniu deweloper otrzyma pieniądze dopiero po zakończeniu inwestycji lub w ratach, w trakcie realizacji inwestycji. W razie plajty dewelopera pieniądze klientów będą tworzyć oddzielną masę majątkową, z której w pierwszej kolejności opłacani będą nabywcy.
Rachunki powiernicze będą zabezpieczeniem dla funduszy nabywców. Dzięki kontroli ze strony banków, klienci będą mieli pewność, że ich pieniądze przeznaczane są wyłącznie na cele związane z wybudowaniem inwestycji - tłumaczy Grzegorz Grzyb, prezes TBS Wawel Service. W Wawel Service od początku kierowaliśmy się dobrymi praktykami zawsze i na każdej naszej inwestycji , pieniądze wpłacane przez klientów były przeznaczane tylko na realizacje inwestycji, od teraz wszyscy deweloperzy będą do tego zobligowani - dodaje.
Umowy w formie aktu notarialnego
Kolejną zmianą jest wymóg zawarcia umowy przedwstępnej z nabywcą w formie aktu notarialnego. Ustawa deweloperska proponuje uregulowanie treści umowy, określając prawa i obowiązki obydwu stron transakcji. Do tej pory klienci, między innymi ze względów finansowych, decydowali się na zawieranie umów przedwstępnych w formie zwykłej pisemnej, która w świetle prawa zapewnia niski poziom bezpieczeństwa nabywcom, teraz sytuacja się zmieni. Zawieranie umów z deweloperami w formie aktu notarialnego stanowi dodatkowe zabezpieczenie - tłumaczy Marlena Czarnocka, prawnik w firmie Wawel Service.
Przed podpisaniem umowy deweloper będzie miał obowiązek przedstawić nabywcy prospekt informacyjny zawierający m.in. harmonogram prac, koszty realizacji, rzuty kondygnacji z zaznaczeniem konkretnego lokalu, plan zabudowy najbliższej okolicy oraz informacje dotyczące sytuacji prawno-finansowej. Dane z prospektu będą miały charakter wiążący - inny niż dane z folderów reklamowych, które prezentują dane na temat inwestycji bez żadnych konsekwencji.
Inne aspekty wynikające z ustawy deweloperskiej
Wymóg prowadzenia rachunków powierniczych ograniczy zjawisko finansowania budowy tylko z wpłat kupujących, a to odmieni oblicze rynku deweloperskiego w Polsce. Taka sytuacja może oznaczać problemy dla małych przedsiębiorstw nie posiadających własnego kapitału, a mających trudności z uzyskaniem wsparcia w postaci kredytu bankowego. Kondycja wielu mniejszych firm deweloperskich bez wątpienia ulegnie zmianie po wprowadzeniu nowych zapisów prawnych. Banki zapewne będą dużo bardziej ostrożne w zakresie finansowania projektów w których inwestor nie może się poszczycić zbyt bogata historią, a to z kolei spowoduje, iż na rynku zmniejszy się podaż. Można się także pokusić o stwierdzenie, iż w perspektywie kilku kolejnych lat, na rynku prym będą wiodły największe firmy, o ugruntowanej i stabilnej sytuacji finansowej - mówi Piotr Kijanka, Dyrektor Działu Sprzedaży Wawel Service.
Nie można również zapomnieć, że konieczność posiadania gwarancji bankowych zwiększy koszty zakupu nieruchomości. Specjaliści szacują, iż ceny mieszkań mogą wzrosnąć nawet o 10 procent. Jednak z doświadczenia wiemy, iż bezpieczeństwo transakcji bywa dla nabywców warte wyrzeczeń i poniesienia większych kosztów - tłumaczy Grzegorz Grzyb z Wawel Service.
Żródło:http://gazetadom.pl/nieruchomosci/1,125506,11247977,Jakie_zmiany_wprowadzi_ustawa_deweloperska_.html
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkaniowego lub domu jednorodzinnego, skrótowo nazywaną ustawą deweloperską, przyjęta została przez Sejm 16 września 2011 roku. Jej głównym założeniem jest zmniejszenie ryzyka związanego z zakupem nieruchomości od dewelopera…
Czytaj więcej